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Immobilienrecht

Aufteilung in Eigentumswohnungen

Als Eigentümer/in eines Mehrfamilienhauses haben Sie die Möglichkeit, dieses bestehende Volleigentum in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen. Man spricht dann von Wohnungseigentum oder Teileigentum.

Nur vereinzelt bedarf die Aufteilung von einer behördlichen Genehmigung.

Voraussetzung, dass die einzelnen Wohnungen für sich gesehen abgeschlossen sind. Diese Abgeschlossenheit weisen Sie gegenüber dem Grundbuchamt durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eines Architekten nach.

In der Teilungserklärung regeln Sie, welchen Wohneinheiten welche Grundstücksanteile zugeordnet werden (sog. Sondereigentum), was Gemeinschaftseigentum bleiben soll, und welche Sondernutzungsrechte es gibt. Üblich ist die Aufteilung der Miteigentumsanteile entsprechend den Wohnflächen, Abweichungen hiervon sind jedoch in begründeten Fällen zulässig. Ferner legen Sie eine erste Gemeinschaftsordnung fest.

Die Aufteilung eines Mehrfamilenhauses in Eigentumswohnungen kann günstig sein, da sich Eigentumswohnungen meist besser - und zu einem höheren Preis - verkaufen lassen.

Achtung, Mieter-Vorkaufsrechte

Sind die Wohnungen bei Aufteilung vermietet, so erwirbt der Mieter hierdurch ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall. Dies muss man als Eigentümer bedenken. Das Mieter-Vorkaufsrecht ist gefährlich, denn es wird im Grundbuch nicht eingetragen. Es hat Fälle gegeben, wo ein Mieter noch Jahre nach der - ihm unbekannt gebliebenen - Veräußerung seine Rechte geltend machte und Schadensersatz verlangte, nachdem die Kaufpreise sich extrem günstig entwickelt hatten. Ein Verkaufsfall liegt übrigens auch dann vor, wenn alle Eigentumswohnungen später doch en bloc zu einem Gesamtpreis an einen Investor verkauft werden. Die schenkweise Übertragung einer oder mehrerer Wohnungen an die eigenen Kinder löst hingegen das Vorkaufsrecht nicht aus. Allerdings bleibt das einmal begründete Mietervorkaufsrecht für den Mieter erhalten, so lange der Mietvertrag besteht. Es erlischt nicht durch reinen Zeitablauf.

Steuerfragen

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen löst für sich genommen noch keinen Steuertatbestand aus. Erst bei Veräußerung einzelner Wohnungen kann sich ein privates Veräußerungsgeschäft, ein gewerblicher Grundstückshandel oder - soweit es sich dabei um Betriebsvermögen handelt - auch ein betrieblicher Gewinn oder Verlust ergeben. Deshalb sind die Kosten der Aufteilung grundsätzlich auch steuerlich nicht abzugsfähig - außer bei Betriebsvermögen.

Beratungsangebot

Wir beraten Sie gerne zu rechtlichen und steuerlichen Themen in diesem Zusammenhang.

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