Die nachfolgenden Fragebögen sollen Ihnen und uns für die häufigsten Anwendungsfälle eine Hilfe sein (bitte anklicken)
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Dr. Ramminger & Partner Rechtsanwälte | Steuerberater | Notar
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Ihr Notar in Frankfurt am Main rät Aufteilung in Eigentumswohnungen nach WEG
Als Eigentümer/in eines Mehrfamilienhauses haben Sie die Möglichkeit, dieses bestehende Volleigentum in einzelne Eigentumswohnungen bei einem Notar Ihrer Wahl aufzuteilen. Man spricht dann von Wohnungseigentum oder Teileigentum.
Voraussetzung, dass die einzelnen Wohnungen für sich gesehen abgeschlossen sind. Diese Abgeschlossenheit weisen Sie bzw. der beauftragte Notar gegenüber dem Grundbuchamt durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eines Architekten nach.
In der Teilungserklärung regeln Sie, welchen Wohneinheiten welche Grundstücksanteile zugeordnet werden (sog. Sondereigentum), was Gemeinschaftseigentum bleiben soll, und welche Sondernutzungsrechte es gibt. Üblich ist die Aufteilung der Miteigentumsanteile entsprechend den Wohnflächen, Abweichungen hiervon sind jedoch in begründeten Fällen zulässig. Ferner legen Sie mit beim Notar eine erste Gemeinschaftsordnung fest.
Die Aufteilung eines Mehrfamilenhauses in Eigentumswohnungen kann wirtschaftlich sinnvoll sein, da sich Eigentumswohnungen meist zu einem höheren Preis verkaufen lassen.
Möglichkeiten der Schaffung von Wohnungseigentum
Nach dem WEG gibt es zwei Möglichkeiten, Wohnungseigentum zu schaffen: Durch Vertrag der Miteigentümer nach § 3 WEG oder durch so genannte notarielle Teilungserklärung nach § 8 WEG. In der Praxis wird fast ausschließlich das Verfahren nach § 8 WEG angewandt.
Mieter-Vorkaufsrechte beachten
Sind die Wohnungen bei Aufteilung vermietet, so erwirbt der Mieter hierdurch ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall. Dies muss man als Eigentümer bedenken. Das Mieter-Vorkaufsrecht ist gefährlich, denn es wird im Grundbuch nicht eingetragen. Es hat Fälle gegeben, wo ein Mieter noch Jahre nach der - ihm unbekannt gebliebenen - Veräußerung seine Rechte geltend machte und Schadensersatz verlangte, nachdem die Kaufpreise sich extrem günstig entwickelt hatten. Ein Verkaufsfall liegt übrigens auch dann vor, wenn alle Eigentumswohnungen später doch noch en bloc zu einem Gesamtpreis an einen Investor verkauft werden. Die schenkweise Übertragung einer oder mehrerer Wohnungen an die eigenen Kinder löst hingegen das Vorkaufsrecht nicht aus. Allerdings bleibt das einmal begründete Mietervorkaufsrecht für den Mieter erhalten, so lange der Mietvertrag besteht. Es erlischt nicht durch reinen Zeitablauf.
Frühzeitige Aufteilung ratsam
Dennoch würden wir immer eine möglichst frühzeitige Aufteilung empfehlen. Zieht ein Mieter aus und rückt ein anderer Mieter nach, so geht das Vorkaufsrecht nämlich nicht auf den Nachfolger über. Durch eine möglichst frühzeitige Aufteilung erhöhen Sie die Chancen, dass Mieter nach Begründung des Vorkaufsrechts ausziehen und diese Wohnungen dann Stück um Stück unproblematisch verkauft werden können. Oder - wenn sie doch an einen Nachfolgemieter vermietet werden - dann hat dieser jedenfalls kein Vorkaufsrecht mehr, da bei Abschluss des Mietvertrags das Wohnungseigentum ja bereits begründet war.
Steuerfragen
Die Aufteilung eines zum Bestand gehörenden Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen löst für sich genommen noch keinen Steuertatbestand aus. Erst die Veräußerung der aufgeteilten Wohnungen ist steuerlich relevant, wenn die Anschaffung noch keine 10 Jahre her ist oder wenn das Gebäude sich im steuerlichen Betriebsvermögen befindet.
Ihr Ansprechpartner
Dr. Harald Ramminger, Notar in Frankfurt am Main, zugleich Rechtsanwalt und Steuerberater.