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Der Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung

Über einen Immobilienmakler oder von Privat?

Wer eine gebrauchte Eigentumswohnung sucht, kommt nur selten an einem Immobilienmakler vorbei. Denn die meisten Verkäufer bieten ihre Immobilie nicht selbst an, sondern schalten zur Vermittlung einen Immobilienmakler ein, der dann dem Käufer eine zusätzliche Vermittlungsprovision - meist von 5,95% des Kaufpreises - berechnet. Objekte von Privat sind deshalb besonders begehrt.

Was Sie beim Kauf von Privat beachten sollten

Im Immobilienbereich sind mitunter Betrüger unterwegs. Ein Trick besteht darin, dass Betrüger eine Wohnung anmieten, diese zum Verkauf inserieren, hierbei als angebliche Eigentümer auftreten und sich vom Kaufinteressen eine Anzahlung in Bar geben lassen, angeblich um den Verkauf fest zu machen (was nach deutschem Recht ohne Notar gar nicht möglich ist). In aller Regel handelt es sich hierbei um scheinbare „Schnäppchen“, gekennzeichnet durch einen unrealistisch günstigen Kaufpreis, damit in kurzer Zeit möglichst viele „Opfer“ gefunden werden. Später sind die Betrüger mit der Anzahlung auf und davon. Deshalb: Leisten Sie keine Bar-Anzahlungen, schon gar nicht ohne Einsichtnahme in die Ausweispapiere.

Weiterhin ist festzustellen, dass die von Privat geforderten Preise mitunter unrealistisch hoch sind. Eventuell haben diese Eigentümer keinen Makler gefunden, der ihre Verkaufspreisvorstellungen akzeptiert hat und versuchen ihr Glück auf die eigene Faust. Nicht immer muss der Kauf von Privat ein Schnäppchen sein - mitunter ist es es aber schon.

Übrigens: Immobilienkauf im Ausland unterliegt den Regeln des Ortsrechts. Oft sind hiernach rein schriftliche Kaufverträge (ohne Notar) ausreichend. Auch gibt es oft nicht - wie in Deutschland - ein Grundbuch, das mit öffentlichem Glauben ausgestattet ist und den gutgläubigen Erwerber schützt. Dann muss oft mühsam - und teuer - nachgeprüft werden, ob der Verkäufer wirklich zum Verkauf berechtigt ist.

Eigenschaften der Kaufsache   

Als Käufer sollten Sie sich vom Verkäufer einen Grundbuchauszug geben lassen, aus dem hervorgeht, dass dieser tatsächlich zum Verkauf berechtigt ist. Ferner den Aufteilungsplan, der die Lage und Bezeichnung der Wohnung ausweist, sowie das zugeordnete Sondereigentum (z.B. Stellplatz, Kellerraum). Vertragswesentlich ist für den Käufer auch oft die Größe der Wohnfläche in Quadaratmetern oder das Alter der Wohnung. Diese Angaben sollten Sie - ebenso wie alle für Sie vertragswesentlichen Aspekte - in den notariellen Kaufvertrag aufnehmen lassen.

Sonderumlagen, Hausgeld

Beachten Sie bitte, dass Sie als Käufer in die Rechtsstellung des Vorgängers eintreten. Hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse gefasst, z.B. über eine Erhöhung des monatlichen Hausgeldes oder über Sonderumlagen, so sind Sie als Erwerber daran ebenso gebunden wie an einen Beschluss über ein Verbot der Tierhaltung. Nehmen Sie daher vor einem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt Einsicht in die vom Wohnungseigentumsverwalter zu führende Beschlusssammlung.

Kauf einer vermieteten Wohnung

Erwerben Sie eine vermietete Wohnung, dann übernehmen Sie als Eigentümer ein bestehendes Mietverhältnis und müssen es grundsätzlich fortführen. Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist grundsätzlich nicht möglich, es sei denn aus Eigenbedarf und dann auch nur mit einer angemessenen Frist, die davon abhängig ist, wie lange das Mietverhältnis schon andauert.

Mietervorkaufsrecht

Wurde ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, als das Mietverhältnis bereits bestand, so hat der Mieter eine deutlich längere Kündigungsfrist. Er kann stattdessen sogar von einem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch machen.

Die Rolle des Notars

Der Notar kann verständlicherweise nicht beurteilen, ob die von den Parteien ins Auge gefassten Konditionen angemessen sind, d.h. ob die Immobilie ihr Geld wert ist oder nicht. Diese Gewähr bietet allerdings auch der Makler nicht. Diese Frage ist allein von den Parteien zu klären, eventuell unter Hinzuziehung von Sachverständigen. Wir sorgen aber dafür, dass Käufer und Verkäufer den beabsichtigten Kauf wie vereinbart abwickeln können, d.h. dass Käufer und Verkäufer bei der Vertragsabwicklung angemessen gesichert sind und der Käufer im Grundbuch an sicherer Rangstelle vorgemerkt wird, bevor der Kaufpreis gezahlt wird und das Eigentum vom Verkäufer auf den Käufer erst umgeschrieben wird, nachdem der Kaufpreis auch tatsächlich gezahlt ist. Von daher können Sie unbesorgt auch ohne Makler und von Privat erwerben, sofern Sie die oben genannten Warnhinweise beachten.

Ihr Ansprechpartner

Notar Dr. Harald Ramminger, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Steuerberater