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Immobilienkauf


Unter dem Immobilienkauf verstehen wir den Kauf einer bereits fertig gestellten Immobilie oder bereits fertiggestellten Wohnungs- oder Teileigentums, z.B.

Zum Verkauf von noch nicht fertig gestellten Immobilien siehe bitte unter dem Stichwort „Bauträgervertrag“.

Wie beim Stichwort „Grundstückskauf“ erläutert, ist es die Pflicht des Notars, dafür zu sorgen, dass alle Beteiligten abgesichert sind und insbesondere der Käufer nicht den Kaufpreis verliert, bevor er nicht durch eine Vormerkung abgesichert ist und der Verkäufer sein Eigentum erst dann verliert, wenn der Kaufpreis geflossen ist.

Die Angemessenheit des Kaufpreises wird vom Notar hingegen nicht geprüft. Dies ist alleine Sache der Parteien.

Von großer Bedeutung ist es, den Kaufgegenstand genau zu beschreiben: Was genau wird verkauft bzw. mitverkauft: Ein Haus, eine Eigentumswohnung, ein Erbbaurecht? Bei Wohnungseigentum / Teileigentum dürfen die Einstellplätze in der Tiefgarage oder auf dem Hof nicht vergessen werden. Prüfen Sie unbedingt, ob die mitverkauften Kellerräume / Stellplätze auch tatsächlich Gegenstand eines Sondernutzungsrechts sind. Maßgebend ist der Teilungsplan. Erfolgt der Verkauf mit Inventar (z.B. Einbauküche, Gartengeräte, Sauna) oder ohne? Und für welchen Preis? Nach der geänderten Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes hat das Finanzamt die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude, Grundstück und sonstige Vertragsgegenstände grundsätzlich zu beachten und der Besteuerung zu Grunde zu legen.

Oft werden dem Kauf Angaben aus einem Expose zugrunde gelegt, die für den Käufer wesentlich sind (z.B. Wohnfläche oa). Der Käufer sollte alle vertragswesentlichen Angaben auch dem Notar gegenüber mitteilen, damit diese in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden und Wirksamkeit entfalten.

Häufig ist eine Immobilie mit beweglichem Inventar ausgestattet, z.B. Einbauküche oder Möbel. In solchen Fällen kann die Grunderwerbsteuer reduziert werden. Eine Aufnahme in den Kaufvertrag ist jedoch nicht in allen Fällen empfehlenswert, vor allem dann nicht, wenn der Kaufpreis zu 100% von der Bank finanziert wird.

Ein Ausschluss der Sachmängelhaftung ist hingegen nicht gewünscht und auch nicht anzunehmen, wenn der Verkäufer dem Käufer gegenüber die Immobilie als neuwertig anpreist oder die Immobilie erst vor kurzem fertiggestellt wurde. Dann haftet der Verkäufer wie ein Werkunternehmer nach Werkvertragsrecht, z.B. auch für die Einhaltung von DIN-Normen in Bezug auf Wärmedämmung, Lärmschutz usw.

Die Haftung für Rechtsmängel wird in der Regel nicht ausgeschlossen, vielmehr hat der Verkäufer in aller Regel lastenfreies Eigentum zu verschaffen und es übernimmt der Käufer regelmäßig nur diejenigen Belastungen, die im Kaufvertrag explizit genannt werden.

Der Übergang von Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr erfolgt üblicherweise mit der Kaufpreiszahlung. Wichtig: Zu diesem Zeitpunkt sollte der Käufer bereits für eine angemessene Feuer- und Wasserschadensversicherung sorgen.

Nachträglich in Rechnung gestellte Erschließungskosten trägt im Verhältnis zur Gemeinde stets derjenige, der im Zeitpunkt des Erlasses des Beitragsbescheides als Eigentümer im Grundbuch steht. Im Kaufvertrag wird häufig bestimmt, dass der Verkäufer alle bis zum Abschluss des Kaufvertrags in Rechnung gestellten Erschließungskosten träger, der Käufer hingegen alle nach Vertragsabschluss berechneten. Angemessener erscheint es uns, dass der Verkäufer alle Erschließungsmaßnahmen zu tragen hat, die bis zum Kaufvertragsdatum begonnen wurden und der Käufer alle späteren.

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Ihr Ansprechpartner

Notar Dr. Harald Ramminger, auch Rechtsanwalt und Steuerberater