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Dr. Harald Ramminger

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Frankfurt am Main

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Laut dem Steuerberater-Ranking 2018 des Handels-blattes gehören wir zu den Top Ten in Frankfurt a.M. (von insgesamt 1300 deutschlandweit teilnehmenden Kanzleien).




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Ihr Notar in Frankfurt am Main

Immobilienverkauf

Mit oder ohne Makler?

Wer den Verkauf bequem abwickeln will, kann die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen. Der Makler ist aber immer in einer merkwürdigen Zwitterrolle. Einerseits soll er einen möglichst hohen Kaufpreis für den Eigentümer erreichen, andererseits hat er selbst ein Interesse, möglichst rasch und mit wenig Aufwand zu einem Abschluss zu kommen und dabei ist ein möglichst niedriger Kaufpreis hilfreich.

Viele Hauseigentümer fragen bei uns, wie sie ihr Haus ohne Makler vermitteln können. In Zusammenarbeit mit einen guten Notar ist das ganz einfach. Denn die Dienstleistung des Maklers beschränkt sich meist darauf, das Objekt in den Immobilienscout einzustellen, Fragen zu beantworten, Besichtigungen durchzuführen und Preisverhandlungen zu führen. Das können die meisten Eigentümer aber auch selbst. Ihr Notar sagt Ihnen hier, worauf Sie als Eigentümer achten müssen.

1. Grundbuch einsehen

Verkaufen kann man nur, was einem gehört. Maßgeblich ist der aktuelle Grundbuchstand. Als Berechtigter können Sie beim zuständigen Grundbuchamt einen Grundbuchauszug anfordern, der Auskunft über die Grundbuchsituation gibt. Dort ist z.B. verzeichnet, ob Eigentum besteht oder nur ein Erbbaurecht oder Rechte Dritter (z.B. Nießbrauch oder Wohnrecht) einen Verkauf hindern könnten. Eventuell ist die Zustimmung Ihres Ehepartners erforderlich, sofern Sie im gesetzlichen Güterstand leben und es sich um das wesentliche Vermögen handelt.

2. Bestehen Vorkaufsrechte?

Wenn Vorkaufsrechte bestehen, dann sollten Sie im Vorfeld klären, ob der Vorkaufsberechtigte hiervon Gebrauch machen wird. Achtung, es gibt auch Vorkaufsrechte, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, z.B. dann, wenn ein Mehrfamilienhaus mit Mietswohnungen in Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt wurde. Dann ist ein Mieter vorkaufsberechtigt, dies muss beim späteren Hausverkauf beachtet werden.

3. Aufklärungspflichten

Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie hat über versteckte Mängel aufzuklären, wenn er diese kennt. Ein Mangel besteht, wie der BGH kürzlich entschieden hat, auch darin, dass das Grundstück in der Altlastenverdachtskartei aufgeführt ist oder wenn z.B. Eternitplatten oder Asbest verbaut sind.

4. Energieausweis

Sie benötigen zum Verkauf einen Energieausweis. Anderenfalls drohen empfindliche Bußgelder. Anbieter für einen Energieausweis erhalten Sie im Internet schon für kleines Geld.

5. Vorfälligkeitsentschädigung

Bei vorzeitiger Ablösung von Darlehen verlangt die finanzierende Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung, dies müssen Sie in Ihre Erwägungen einbeziehen.

6. Steuerfragen

Klären Sie rechtzeitig, ob der Verkauf steuerlich als „privates Veräußerungsgeschäft“ zu betrachten ist, weil seit der Anschaffung noch keine 10 Jahre verstrichen sind oder ob aus anderen Gründen unangenehme steuerliche Überraschungen drohen. Fragen Sie am besten hierzu Ihren Steuerberater. Haben Sie keinen Steuerberater, so können auch wir Ihnen weiter helfen.

7. Verkaufspreis festlegen

Viele Eigentümer haben eine recht genaue Vorstellung davon, was ihre Immobilie wert ist. Das Internet bietet mit seinen Immobilienbörsen reiche Vergleichsmöglichkeiten.

Vielfach bieten auch Makler eine kostenlose Immobilienbewertung an, in der Hoffnung, einen Verkaufsauftrag zu erhalten. Doch ist eine solche Bewertung mit Vorsicht zu genießen. Denn der Makler hat ein erhebliches Eigeninteresse daran, dass die Kaufpreise günstig sind, weil dies die Vermittlungschancen deutlich erhöht. Besser erscheint es, einen amtlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen einzuschalten. Solche Gutachten sind zwar teuer, sie können aber auch in den Kaufvertragsverhandlungen sehr hilfreich sein. Eine kostenlose Übersicht über die Vergleichspreise von Grund und Boden finden Sie im Internet, für Hessen z.B. kostenlos unter BORIS.

8. Fotos und Objektbeschreibung

Fotografieren Sie Ihr Objekt bei Sonnenschein und aus guter Perspektive und erstellen Sie ein ansprechendes und aussagekräftiges Exposé. Teilen Sie auch mit, was an beweglichem Mobiliar mitverkauft wird (z.B. Einbauküche, Möbel, Gartengeräte). Eventuell schränken Sie den Interessentenkreis ein, z.B. „Keine Makler“ oder „Nur mit Kapitalnachweis“. In der Objektbeschreibung teilen Sie auch mit, zu welchem Termin die Übergabe möglich wäre. Bei vermieteten Objekten ist die Höhe der Nettomieteinnahmen (ohne Nebenkosten) wichtig.

9. Besichtigungstermin

Den Besichtigungstermin sollte man sorgfältig planen und die Wettervorhersage beachten. Ein helles, sauberes und aufgeräumtes Haus verkauft sich leichter, erst recht bei Sonnenschein.

10. Reservierungsvereinbarung

Sind Sie sich über die wesentlichen Punkte einig geworden und hat der Kaufinteressent Ihnen insbesondere einen Finanzierungsnachweis vorgelegt, dann kann ein Termin beim Notar vereinbart werden. Da der Käufer den Notar bezahlen muss, darf er ihn auch auswählen. Da der Notar aber zur Neutralität verpflichtet ist, wird ein einsichtiger Käufer nichts gegen einen Vorschlag des Verkäufers haben.

11. Wichtig: Keine vorzeitige Besitzübergabe!

Den Schlüssel zur Immobilie sollten Sie erst nach vollständigem Kaufpreiserhalt übergeben. Anderenfalls droht Ihnen erheblicher finanzieller Schaden, falls der Käufer sich als zahlungsunfähig erweist. Bis Sie diesen dann herausgeklagt und evtl. mittels Gerichtsvollzieher wieder vor die Türe gesetzt haben, vergehen oft viele Monate. Und wenn Sie Pech haben, dann hat Ihr „Käufer“ auch schon angefangen, umzubauen. Dann wird es erst richtig teuer.

Nutzen Sie unsere weiterführenden Infos im pdf-Format:


Ihr Ansprechpartner

Notar Dr. Harald Ramminger, auch Rechtsanwalt und Steuerberater