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Überlassungsverträge


Unentgeltliche Zuwendungen (Überlassungen) spielen in der notariellen Vertragspraxis eine bedeutende Rolle. Da die im Erbfall anwendbaren Freibeträge relativ gering sind, wird häufig von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, Vermögen bereits zu Lebzeiten zu übertragen, um so nach 10 Jahren die Freibeträge und den Progressionsvorteil mehrfach in Anspruch zu nehmen.

Das Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz ermöglicht zudem die steuerfreie lebzeitige Übertragung des Familienwohnheimes an den anderen Ehegatten, wohingegen der Erwerb durch Tod nur dann erbschaftsteuerfrei bleibt, wenn die 10-jährige Behaltensfrist gewahrt wird.

Das Risiko, dass die Ehe geschieden wird, wird mit einer Rücktrittsklausel abgesichert. Gleiches gilt bei allen Übergabeverträgen für das Risiko, dass der Empfänger vorverstirbt, das übertragene Vermögen ohne Zustimmung weiterveräußert oder belastet wird oder etwa durch Dritte in das Vermögen vollstreckt wird oder insolvent wird. Dieses Rücktrittsrecht kann - und sollte - durch eine Vormerkung dinglich im Grundbuch gesichert werden.

Der Übergeber kann sich anlässlich der Übertragung ein Nießbrauchsrecht vorbehalten. Dadurch verbleibt ihm die Möglichkeit, lebenslänglich weiterhin die Nutzungen zu ziehen. Allerdings sollte man darauf achten, entgegen der zivilrechtlichen Lage im Übergabevertrag die Unterhaltspflicht nicht nur für gewöhnlichen Verschleiß, sondern auch für außergewöhnlichen Verschleiß zu übernehmen, um diese Kosten steuerlich abzugsfähig zu machen.

Der Nießbrauch hat außerdem einen gewaltigen steuerlichen Vorteil: Er mindert den steuerlichen Wert der Schenkung. Daraus wird ersichtlich: Es zahlt sich steuerlich aus, Immobilien möglichst früh an Kinder zu übertragen.

Bei der Übertragung an Kinder empfehlen wir dringend, im Übergabevertrag zu regeln, dass die Werte auf ein gesetzliches Erb- sowie Pflichtteil zur Anrechnung zu bringen sind.

Ein Übergabevertrag muss nicht unbedingt Immobilien betreffen. Gegenstand eines Übergabevertrags können auch Unternehmensbeteiligungen oder GmbH-Anteile sein. In diesem Fall kann von der Möglichkeit der Übergabe gegen dauernde Last Gebrauch gemacht werden. Dies kann steuerlich außerordentlich interessant sein, wenn der Übergeber nur noch geringe Einkünfte hat. Die dauernde Last erhöht sein steuerliches Einkommen, im Gegenzug kann der Empfänger die Zahlungen als Sonderausgabe voll absetzen. Selbstverständlich sollten diese Zahlungsverpflichtungen in jedem Fall nach Möglichkeit dinglich gesichert sein, bei Immobilien durch Grundbucheintrag.

Eine Leibrente dagegen wird steuerlich ganz anders beurteilt: Der Empfänger der Rente versteuert nur den sog. Ertragsanteil, beim Zahlenden sind die abgezinsten Anschaffungskosten idR über die AfA absetzbar.

Erfolgt die Übergabe gegen Übernahme bestehender Verbindlichkeiten, so liegt ein gemischter Kauf/Schenkung vor. Der Notar benötigt in diesem Fall die entsprechenden Darlehensverträge sowie einen aktuellen Kontoauszug. Soweit die Übergabe unentgeltlich ist, führt der Rechtsnachfolger die AfA-Wert des Rechtsvorgängers fort; soweit die Übergabe entgeltlich ist, hat er eigene Anschaffungskosten.

Abfindungszahlungen des Empfängers (sog. Herauszahlungsbeträge) mindern schenkungsteuerlich die Bereicherung.

Bei größeren Immobilienvermögen ist evtl. die Gründung eines Familienpools sinnvoll. Vgl. dazu näher das Stichwort „Familienpool“.


Ihr Ansprechpartner

Notar Dr. Harald Ramminger, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Steuerberater