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Immobilienrecht

Der Kauf einer Immobilie

Als Käufer einer Immobilie haben Sie bereits dem Grunde nach entschieden, ob der Angebotspreis für Sie akzeptabel ist, Ihren Anforderungen entspricht und die Ausstattung in Ordnung ist.

Handelt es sich um ein Objekt vom Bauträger - oder gar ein Objekt, das nur in der Planung existiert, dann gelten die besonderen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung. Ferner gelten dann für den Kaufvertrag die Regelungen des BGB über allgemeine Geschäftsbedingungen. Insofern besteht einerseits ein gewisser gesetzlicher Mindestschutz. Meist ist eine Baubeschreibung Vertragsbestandteil. Andererseits bestehen aber auch ganz besondere Risiken wie z.B. das Insolvenzrisiko des Bauträgers und die damit verbundene Gefahr, insbesondere bei Fehlern in der Bauausführung letztlich ein Vielfaches des veranschlagten Preises zahlen zu müssen. Darüber, wie man sich bestmöglichst vor derartigen Risiken schützen kann, können wir Sie gern beraten.

Kaufen Sie hingegen ein gebrauchtes Objekt von Privat, dann liegen die Schwierigkeiten oft anders. Hier wird der Verkäufer oft versuchen, jegliche Mängelhaftung auszuschließen. Dann haftet er nach dem Gesetz im Ergebnis oft nur für vorsätzliche Täuschung oder arglistiges Verschweigen. Eine derartige Haftungsbegrenzung sollte grundsätzlich nicht generell hingenommen werden, schließlich kennt der Verkäufer das Objekt in aller Regel deutlich besser als der Käufer, der im Rahmen einer relativ kurzen Besichtigung in der Regel gar nicht jeden Fehler finden kann. Zumindest sollte der Käufer einer Immobilie sich für die Besichtigung sachverständigen Beistand eines Architekten heranziehen.

Ein weiteres Problem resultiert daraus, dass Maklerangaben z.B. in einem Expose von der Rechtsprechung oft als unverbindlich angesehen werden, sofern sie in den notariellen Kaufvertrag nicht übernommen wurden.  Soll der Verkäufer also z.B. dafür einstehen müssen, dass z.B. die Wohnfläche tatsächlich die zugesagte Größe hat, oder bei einem Mietshaus die tatsächlichen Mieteinnahmen eine bestimmte Höhe hatten, so gehören diese Angaben unbedingt in den notariellen Kaufvertrag.  

Viele Käufer einer Eigentumswohnung machen sich nicht recht klar, dass sie beim Kauf in eine bestehende Gemeinschaftsordnung eintreten. Jeder Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich daher Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ansehen. Die Teilungserklärung besagt, wie die Miteigentumsanteile untereinander aufgeteilt sind und welche Räume im Sondereigentum stehen. Sie regelt auch die Kostenbeteiligung. Dabei sind übrigens auch Kostenregelungen abweichend von der Miteigentumsquote zulässig! Die Gemeinschaftsordnung regelt das Zusammenleben untereinander. Der Käufer einer Eigentumswohnung ist mit dem Kauf auch an die früheren Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft gebunden.

Für Sie als Käufer können wir mit Einverständnis des Verkäufers gerne einen Grundbuchauszug einholen und diesen fachlich prüfen. Es kommt dabei gar nicht so selten vor, dass hieraus neue Erkenntnisse entstehen, z.B. über ein bestehendes Vorkaufsrecht eines Dritten.

Ferner führen wir auf Wunsch gerne eine legal due diligence durch, prüfen also, ob in rechtlicher Hinsicht Probleme zu befürchten sind.

Bitte beachten Sie, dass Sie sich vor dem Immobilienkauf anwaltlich beraten lassen sollten. Auch wenn sie als Käufer den Notar letztlich bezahlen, so ist er doch nicht Ihr Interessenvertreter, sondern er muss dem Neutralitätsgebot entsprechen. Nur ein sachkundiger Anwalt kann Ihnen wirklich weiter helfen. Und diese Beratung sollte vor Abschluss des Kaufvertrags erfolgen, denn nachher ist es oft zu spät.

Kauf zu Vermietungszwecken

Weitere Fragen treten auf, wenn der Kauf Vermietungszwecken denen soll, dann nämlich ist es auch wichtig, wie die steuerlichen Auswirkungen sind, mit welcher steuerlichen Abschreibungshöhe tatsächlich zu rechnen ist (z.B. bei Objekten mit Sonderabschreibung) und was insbesondere bei zum Teil eigengenutzten Objekten sinnvollerweise hinsichtlich des Finanzierungsvertrags zu beachten ist. Auch hierüber können wir Sie gerne informieren.

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