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Bauträgervertrag

Beim Bauträgervertrag kauft der Erwerber eine vom Bauträger aus dessen Grund und Boden noch zu errichtende Immobilie. Oft ist noch nicht mit dem Bau begonnen worden, so dass die Kaufentscheidung rein anhand von Plänen und Prospekten getroffen wird. In anderen Fällen ist die Immobilie im Rohbaustadium oder sogar schon fast fertiggestellt. Bauträgerverträge betrefffen meist Wohnungseigentum oder Teileigentum nach dem WEG.

Der Bauträgervertrag wird mit Wirkung ab 1.1.2018 als eigene Vertragsform im BGB normiert.§ 650u BGB bestimmt, dass für die Verschaffung des Eigentums am Grundstück Kaufrecht gilt, während im übrigen Werkvertragsrecht gilt. Das werkvertragliche Rücktrittsrecht des Bauherrn wird in § 650u BGB weitgehend ausgeschlossen und auf Mängel oder gravierende Pflichtverletzungen beschränkt. Ein verbindlicher Fertigstellungtermin ist zu nennen. Wir legen das neue Recht heute schon allen Verträgen zu Grunde.

Bauträgerverträge stellen für Notare stets besondere Herausforderungen dar. Denn hierbei handelt es sich regelmäßig um Verbrauchergeschäfte, für die das Recht der allgemeinen Geschäftsbedingungen gilt. Weicht auch nur eine Vertragsbestimmung des Bauträgervertrags oder der Baubeschreibung vom gesetzlichen Leitbild ab, oder ist die Baubeschreibung nicht hinreichend verständlich und übersichtlich, so kann das im Extremfall zur Folge haben, dass der gesamte Vertrag angreifbar und nichtig wird, selbst wenn es zunächst zu einem Grundbucheintrag kommt. Das kann dann auch für den Notar sehr teuer werden und es ist eine entsprechend hohe Haftpflichtversicherung ratsam.

Beispiel: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes darf die Bindungswirkung eines notariellen Kaufangebotes (des belehrungsbedürftigen Käufers) nicht länger als 6 Wochen betragen. Der Bauträger kann in aller Regel erst dann mit dem Bau beginnen, wenn er die mit seinem Kreditinstitut ausgehandelte Abverkaufsquote von zumeist 20%-30% der Einheiten erreicht hat und das ist schwer in so kurzer Zeit zu erreichen. Hier die Grenzen zeitlich zu streng zu ziehen, das würde wiederum weniger Neubauten und weniger Wohnraum bedeuten, der heutzutage gerade in einer Stadt wie Frankfurt absolute Mangelware ist. Deshalb und auch um unnötige Insolvenzen zu vermeiden besteht unseres Erachtens ein Bedarf an der Zulassung einer längeren Bindungswirkung. Dies gesteht der BGH zu, jedoch weist das höchste deutsche Zivilgericht darauf hin, dass es einer konkreten Güterabwägung zwischen dem berechtigten Interesse des Bauträgers einerseits und den schutzwürdigen Interessen des Bauherren andererseits im Einzelfall bedarf, und im Zweifel der Vertrag wegen Verstreichens der Annanhmefrist eben als nicht zustandegekommen gilt.

In vielen Bauträgerverträgen sind auch Steuerfragen zu klären. Denn zumindest beim Verkauf von Teileigentum stellt sich oft die Frage, der Ausübung des umsatzsteuerlichen Optionsrechts, um dem Erwerber den Vorsteuerabzug aus der Bausumme zu ermöglichen. Unter Umständen kann dies auch heute noch bei Wohneigentum nach dem sog. Seeling-Modell interessant sein, wenn der Erwerber Unternehmer ist und einen (geringen) Teil der Wohnung unternehmerisch nutzt.

Baubeschreibung und Baupläne und natürlich der Entwurf des Kaufvertrags müssen vom Erwerber sehr gründlich studiert werden, denn nur diese und nicht die Erklärungen von Vertriebsfirmen sind rechtlich verbindlich. Im Zweifel ist eine individuelle Vereinbarung im Vertrag anzuraten.

Bei Bedarf sollte der Erwerber externen Rat einholen.

Bauträgervertrag und Baubeschreibung werden dem Erwerber mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vom Notar zur Durchsicht übersandt. Ist die Aufteilung im Grundbuch noch nicht vollzogen, dann muss der Notar darauf achten, dem Erwerber zusätzlich auch die so genannte Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung zur Verfügung zu stellen.

Für den Bauträgervertrag gilt die Makler- und Bauträgerverordnung. Danach darf der Bauträger bis zu 7 Zahlungsraten anfordern, die sich wie folgt zusammensetzen dürfen:

Der Bauträger hat dem Käufer nach der MABV unabhängig hiervon eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5% seines Vergütungsanspruchs zu leisten.

Nach § 3 MABV ist hinsichtlich der Finanzierung sicher zu stellen, dass der Erwerber unbelastetes Eigentum erhält, und zwar auch dann, wenn der Bau wider Erwarten stecken bleiben sollte. D.h. es muss im Finanzierungsvertrag mit der Bank gewährleistet sein, dass die Bank ihre Globalgrundschuld dem Erwerber gegenüber freigibt bzw. hinter dessen Vormerkung zurücktritt. Fehlt eine solche Regelung, so haftet der Geschäftsführer ggf. persönlich. Es obliegt dem betreuenden Notar, diese Haftungsrisiken zu vermeiden, und den Erwerber entsprechend abzusichern.

Wir begleiten Bauträger von der Beschaffung und Beplanung der nötigen Grundstücke, der Finanzierungsverträge, der Erstellung der Musterkaufvertragsurkunden (Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie amtlicher Abgeschlossenheitsbescheinigung, Baubeschreibung).

Sprechen Sie uns gerne an!

Verfasser:

Notar Dr. Harald Ramminger, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Steuerberater